大林組100年史

不動産事業への進出の経過と、過度の土地投資が環境の変化によって経営圧迫をもたらした事情については、すでに述べた。昭和40年代後半に土地ブームが終焉した後、冷えきった不動産需要は、容易に回復の気配をみせなかった。そして当社経営立直しの時期、不動産事業は一時凍結され、むしろ資金回収のため売却が進められた。

47年度（1972年度）をピークとして、全国的に住宅用地の供給は減少していたが、大都市周辺部においては、経済環境の落着きとともに、しだいに供給不足が問題となってきた。そのため、市街化区域内の農地の宅地化、市街化調整区域の見直しなどが進められ、開発事業の環境はいくぶん好転してきた。

50年代に入って、経済の安定成長、地価の比較的安定した推移を背景として、以下のような各種の土地対策が打ち出され、宅地の供給や良好な住環境の整備が促進されることになった。

まず、宅地供給促進に関するものとしては、①「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」の制定（50年）、②宅地開発公団の設立（50年）、③「農住組合法」の制定｛注1｝（55年）、④「都市再開発法」の一部改正による都市再開発方針の策定｛注2｝（55年）、⑤日本住宅公団と宅地開発公団の統合による住宅・都市整備公団の設立（56年）などが行われ、とくに人口集中の著しい大都市圏への施策が中心であった。

また、土地税制に関しても長期安定的な土地税制を確立し、宅地の供給を側面から促進するものとして、①特定市街化区域農地にかかわる固定資産税の適正化措置（57年）、②土地譲渡所得の長短区分の変更｛注3｝（57年）③長期譲渡所得の2分の1総合課税への変更（57年）などが実施された。

以上のように、土地に関する諸規制、税制等は緩和の方向に向かい、宅地供給促進への環境が生まれてきた。景気停滞のなか、住宅建築の促進は景気上昇の目玉とされ、地価の安定化に加え、住宅金融公庫の融資の拡大や金利引下げなどから、需要者側には買いやすい状況が開けてきた。

その一方、宅地開発事業の許認可に関する地方自治体の規制は、自治体財政の窮迫化、環境保全の観点から、むしろ行政指導が強化され、開発業者への公共負担の増加、開発条件の拡大など開発業者への要望事項は増大した。開発側としては、良質な住環境の提供と安価な宅地の供給に一層の努力が必要となったのである。

宅地供給量の推移をみると下図のとおりで、47年度の2万3,400㏊をピークに減少を続け、52年度は下げ止まったものの、以後は横ばいないしは漸減傾向をたどったことがわかる。こうした大都市圏を中心とした宅地供給不足を背景に、当社は一時期凍結していた開発物件の事業化を積極的に推進することとした。

注1　「農住組合法」：三大都市圏の市街化区域内農地の所有者等が協同して、必要な営農を継続しつつ、農地の住宅地等への転換の事業を行うための組織として、農住組合を設けることができるようにし、その事業活動を通じて、農地の所有者等の経済的社会的地位の向上ならびに住宅地および住宅の供給の拡大を図ることを目的として制定された。

注2　人口の集中がとくに著しい大都市における市街地区域の整備、開発または保全については、都市再開発の方針を定めなければならないという策定義務を明文化し、都市再開発の一層の計画的な推進を図ろうとするものである。なお、この都市再開発方針は、都市再開発のマスタープランであり、都市再開発に関する個々の事業について都市全体からみた効果を十分に発揮させることや、民間建築活動を適正に誘導して民間投資の社会的意義を増加させること等をねらいとしている。

注3　従来、44年1月1日以降に取得した土地・建物等の譲渡による所得については、土地に対する投機ないしは仮需要を抑制するという観点から、短期譲渡所得として重課されてきた。しかし、この重課税によって、実際の土地譲渡取引は、特別控除により土地譲渡益が生じないか生じてもわずかにとどまる場合に限定される傾向に陥り、土地の供給面では税制が阻害要因となったことも否めなかった。このようなことから、土地譲渡の長期・短期の区分については、一定の所有期間による基準に改めることが適当とされ、44年1月1日以降に取得した土地・建物等であっても、譲渡の年の1月1日において所有期間が10年を超えるものは、従来の短期譲渡所得課税から長期譲渡所得課税の対象とされ、重課の軽減が図られた。

まず、昭和53年度（1978年度）に開発事業中期計画（54～56年度）を立て、物件ごとに見直しを行った。すなわち、開発事業を積極的に進める物件（甲物件）、事業計画の再検討を行うとともに一括売却についても検討する物件（乙物件）、当分の間事業化の見通しが立たない物件でその保全管理が必要な物件（丙物件）に分類した。

そして、それぞれの目標に従って事業が展開された。とりわけ甲物件については、不動産情勢の変化に応じて事業化の促進を図り、一部は造成工事の完成とともに販売が開始され、業績にも寄与するようになった。

これらの主な物件について概説すると以下のとおりであるが、いずれの物件においても、「周囲の自然環境との調和」と「居住者の快適な生活の確保」を基本テーマとし、当社のすぐれた宅地開発のノウハウと建設技術を生かして良質で低廉な住宅地を提供することを目指した。

●塩屋柏台（兵庫県神戸市）

トーメン土地開発を事業主とする匿名組合事業（当社出資比率50％）で、49年に開発許可を取得し54年から販売を開始した。開発面積約19万㎡、住宅販売用地約10万㎡464区画で、63年9月に販売を完了した。

●臼井王子台（千葉県佐倉市、臼井駅南）

当社としては初めての土地区画整理事業｛注｝への参画による開発事業であった。48年に区画整理組合の設立認可を受け、57年に組合事業を完了した。同年、石油危機後初めての大規模な事業を円滑に遂行し完了させ、また農住都市構想を実現した事業としてその功績を認められ、建設大臣賞、全国土地区画整理組合連合会賞を受賞した。事業面積約58万㎡、当社の販売面積約8万㎡362区画で、54年1月から販売を開始し、東京から40㎞という好立地のもと順調に販売が進み、平成3年12月までに349区画を販売している。

注　土地区画整理事業：都市計画区域内の一定の範囲の土地について道路、公園の公共施設の整備改善と宅地利用の増進を図るため、土地区画整理法に基づいて行われる土地の区画形質の変更および公共施設の新設または変更に関する事業をいう。

●臼井王子台（千葉県佐倉市、臼井生谷）

臼井駅南物件の南側に隣接した区画整理事業で、48年に組合設立の認可を受け、工事は駅南物件と一体で進められ57年に竣工した。事業面積約63万5,000㎡、当社の販売面積は約20万㎡959区画で、56年から販売を開始し、平成3年12月末までに873区画を販売している。

前記の駅南物件、生谷物件の販売により分譲事業が本格的に当社の収益に貢献することとなったが、さらに、この2事業を通じて、手さぐりで積み重ねてきた土地区画整理事業方式の開発ノウハウは、当社の貴重な財産として残り、続く千葉木下、奈良生駒北大和の第2、第3の同方式へ引き継がれていった。

●恵庭ニュータウン「恵み野」（北海道恵庭市）

当社、三陽、クラレ不動産ほか1社は、札幌市郊外の恵庭市において開発面積246万㎡に及ぶ大規模な住宅地開発を計画し、50年、事業の推進母体として恵庭市との共同出資で第3セクター、株式会社恵庭新都市開発公社を設立した。

同社は、当時住宅団地の開発事業を行う第3セクターとしては草分けであり、第3セクターの長所を発揮して強力に事業を進めた。57年3月には事業地内に千歳線「恵み野」駅が開設され、さらに総合病院、各種体育文化施設、そして幼稚園から大学までそろった道内1、2の大規模開発であった。55年から販売を開始、平成2年までに全区画3,644区画を販売し、3年3月に事業を完結した。

●オークきおろしヴィレッジ（千葉県印西町）

事業面積約32万㎡の区画整理事業で、52年に組合設立認可を受けた。当社の販完面積は約12万5,000㎡540区画で、61年から販売を開始し、平成3年12月末までに476区画を販売している。

●鷹尾山けやき坂（兵庫県川西市）

大林川西開発と当社との共同事業で開発面積約131万㎡、住宅面積約46万㎡の大規模開発である。市街化調整区域内で20㏊以上の大規模開発が許可された兵庫県で最初の開発物件で、そのため未整備の法律下で並々ならぬ苦労をした開発事業でもあった。50年に開発許可を取得し、59年から販売を開始した。販売当初は住宅市況が低迷していたため苦戦を強いられたが、当社が掲げる「新しい街づくり」の理想の実現に向けての数々の工夫が多くの人々の人気を得、また不動産各社との建売提携方式を採用したのに加え、62年秋からの市況好転によりその後順調に推移し、平成3年12月末までに宅地425区画、建売423区画を販売し、いまや美しい街並を形成している。

●生駒北大和住宅地（奈良県生駒市）

事業面積約58万㎡の土地区画整理事業で、当社は全体の77％約44万㎡を保有していた。58年に組合設立が認可され、平成2年に事業は完了した。奈良県第1号の地区計画、ＣＡＴＶの導入、北側隣接地に関西文化学術研究都市が計画されていることなどによって将来への期待は大きい。当社の販売面積は住宅地約16万㎡671区画、センター用地9,500㎡で、63年から販売を開始し、大阪市街地へ約45分という利便性と都市機能が整備された有望な大規模開発地ということで平成3年12月末までに264区画を販売している。

●豊郷台（栃木県宇都宮市）

大林不動産を事業主とする匿名組合方式による開発事業で、55年12月に開発許可を取得した。その後同地区に帝京大学の誘致が決定されたことにより、計画用地の一部を大学用地として提供し、62年2月に開発変更許可を取得した。開発面積は約72万㎡、計画戸数約1,500戸、宇都宮市郊外の南傾斜の丘陵地に展開する大規模プロジェクトである。平成2年11月より販売を開始し、宅地から建物、外構、植栽まで生活者の立場に立ったきめ細やかな工夫が需要を呼び起こし、第1期（45戸）、第2期（30戸）、第3期（26戸）とも即日完売する順調な滑り出しとなっている。

●佐倉そめい野（千葉県佐倉市、旧「飯重物件」）

臼井王子台の南側に隣接する開発面積約110万㎡、計画戸数約2,600戸の大規模開発である。東急不動産との共同事業（各50％）で、当社の販売面積は約32万㎡、販売区画は約1,050区画を予定している。62年11月に開発許可を取得し、翌年3月に着工した。平成元年1月、「大都市地域における優良宅地開発の促進に関する緊急措置法」に基づき、建設省より全国初の優良計画事業の認定を受け、首都圏では数少ない大規模な優良ニュータウンとして注目を集めている。4年4月より順次販売を開始した。

以上にあげた物件のほか、51年に洋伸不動産（東洋信託銀行の関係会社）と共同開発した別荘地・阿蘇物件の販売を開始、53年には住友ゴム工業との共同事業により八多物件（神戸市北区八多町）を「ダンロップゴルフコース」としてオープンさせた。

昭和50年（1975）以降、各所管部門において資金負担軽減等の意味から、手持不動産の売却を促進する一方、事業化の可能な土地は極力事業化を進めてきた。しかし、不動産を取りまく状況は、大都市周辺の宅地需要は底固いものがあったとはいえ、リゾート開発など膨大な資金量と期間を要する大型プロジェクトについては、取得した用地を相当長期にわたって保有せざるを得ない状況にあった。

このため、以前から大規模開発の推進を意図した土地については、ことに途上で買収を打ち切った場合など、地域社会と改めてコンセンサスを取り付ける必要が生じた。また、いわゆる虫食い状態で、点在して取得したままの土地については、個々にきめ細かく現状を把握し、法的・物理的両面から完全な権利を保全するとともに、以後の土地の管理が的確に行える状態にすることが必要になった。それと同時に、これらの土地について、時代に適応する将来の利用計画を検討、立案することが必須であった。

このような状況に対応するため、新しい所管部門として54年9月、管財室を設け、総合集中的に管理業務を実施、徹底させることとした。これにあわせて開発事業本部および営業不動産部から管財的な業務の大半を管財室に移管することによって、両部の開発事業および営業活動をより効率的に推進できるようにした。

管財室は、当面開発見通しの立たない土地に関し、その維持管理に関する事項、有効利用方策の立案に関する事項等を担任することとなり、全国の所管物件について次のような業務を進めた。①買収済み農地の権利保全のため所有権移転登記にかかわる所要の手続き、②特別土地保有税の節税のため所有する山林の一部について森林施業の実施、③所管土地の境界確定、④重要な境界点や物件の踏査経路の表示、⑤有効利用方策の立案などである。

また、所管する物件の管理を確実にし業務の円滑化を図るため、業務処理基準を定めたマニュアルを作成したほか、物件ごとに各種データを入力し、コンピュータの利用によって管理事務の効率化を進めた。

以上のように管財室は所管物件に関する懸案事項の処理を着々と進め、62年6月には、所期の目的を達成してその業務を終えた。そして同室は、それ以後の管財業務を開発事業管理部に引き継いで、同月廃止された。